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Transactions immobilières / Offre, promesse et acte notarié

Divorce prononcé entre le prix de l'option et la qualification de l'acte
L'importance des sommes exigées à l'appui d'une promesse de vente ne remet plus en cause son caractère unilatéral.

Un changement radical d'optique vient de s'opérer dans le domaine des avant-contrats de vente. Et c'est avec un cas extrême, qui ne lui confère que plus de portée, que la Cour de cassation a choisi de l'officialiser.
En effet, saisie d'un litige visant à déterminer le caractère propre ou commun d'un immeuble dont la vente avait été signée au cours de la procédure de divorce d'époux acquéreurs mais qui avait été précédée d'un avant-contrat ouvrant une option d'achat, conclu pendant leur union, la Haute juridiction affirme que le versement d'un dépôt de garantie d'un montant presqu'égal au prix de la vente ne préjudicie en rien à la qualification de cet acte initial. Indépendamment du contexte juridique et historique particulier de l'affaire, la portée de cette affirmation est loin d'être négligeable puisque, si elle facilite l'adoption de la solution finale de l'espèce, consacrant le caractère propre du bien litigieux, ce raisonnement s'inscrit surtout en rupture totale avec les analyses antérieures.
Car, en dépit des vives critiques formulées à ce sujet par une partie de la doctrine, les juges considéraient généralement que le montant des sommes exigées à l'appui de promesses unilatérales de vente pouvait directement participer à leur requalification. Ils partaient du constat, pragmatique, qu'un dépôt très important altérait les possibilités de choix supposées ouvertes au candidat acquéreur. Ainsi, la fixation d'un montant excessif leur permettait de présumer qu'il ne s'agissait pas simplement de fixer le prix d'une option, mais d'attester d'une intention ferme, définitive et immédiate d'acquérir (Cass. com., 13 févr. 1978, n° 76-13.429, Lelong c/ Lepetit et a. : Bull. civ. IV, n° 60 ; Cass. 3^e civ., 31 mars 1981, Guelon c/ Guelfucci : Gaz Pal 1981, pan. p. 308).
Pour les détracteurs de cette conception, les juges procédaient pourtant à une assimilation illégitime. 
D'abord parce que, selon eux, la méthode s'écartait des principes de qualification des contrats synallagmatiques, uniquement fondés sur la symétrie des obligations contractées. Mais cette première objection, historique, semble moins percutante dès lors qu'il ne s'agit pas de déduire le caractère synallagmatique de la seule existence d'une indemnité d'immobilisation à la charge de l'acquéreur mais de son montant exagéré permettant, de fait, de rendre potentiellement fictive l'option officiellement disponible. 
Ils relevaient, ensuite, que le prix de l'exclusivité offerte au bénéficiaire ne pouvait pas se confondre avec l'option elle-même. Juridiquement, celle-ci doit exister et conserver sa nature quelle que soit sa contrepartie. Ils rejetaient donc l'idée même d'un anéantissement de l'option par sa contrepartie économique, officiellement qualifiée de «prix de l'exclusivité» et donc intrinsèquement variable en fonction des circonstances et des lois du marché.
Enfin, l'analyse était parfois accusée d'avoir pour principal but d'éviter la nullité prévue pour défaut d'enregistrement sous 10 jours des promesses unilatérales constatées sous seing privé, grâce à une requalification en contrat synallagmatique. A une époque, l'obligation était d'ailleurs au centre de nombreuses critiques et dénoncée comme une incursion intolérable du droit fiscal dans le domaine civil. Son récent transfert dans le code civil ne change d'ailleurs que très artificiellement la donne puisque sa motivation profonde de lutte contre la dissimulation paraît inchangée.
Pourtant, la solution jurisprudentielle antérieure, essentiellement relayée par la chambre commerciale, semblait largement maintenue. D'autant plus que les situations concrètes et des critères de choix effectivement utilisés par les intéressés semblaient abonder dans son sens. Tout au plus pouvait-on noter les prémices d'un affaiblissement dans les décisions refusant la requalification au vu de l'adéquation entre la somme réclamée et l'importance des avantages accordés en contrepartie (Cass. com., 7 janv. 2004, n° 02-14.053, Sté Financière Pinault et a.).
Et c'est peut-être à la fois pour rejoindre ses détracteurs, un certain purisme juridique, et pour se soustraire à une délicate appréciation du caractère excessif de la somme réclamée que la première chambre civile a décidé de rejeter la conception ancienne (avec l'avis de la troisième chambre), au profit d'une vision plus abstraite de ces situations. Certes, les juges peuvent déjà être amenés à moduler le montant de certaines sommes prévues dans les promesses, lorsqu'elles sont constitutives de clauses pénales. Mais il demeure certainement plus aisé, à tous points de vue, d'apprécier la pertinence de ces sommes au regard du préjudice subi par son créancier, que de se prononcer rétrospectivement sur la valeur d'une exclusivité.
Et quelle meilleure occasion pouvait-elle espérer pour y procéder (et rejeter définitivement l'idée d'une appréciation au cas par cas), que de statuer sur une hypothèse (que l'on pourrait croire d'école dans le domaine immobilier) dans laquelle le dépôt exigé est pratiquement équivalent au prix de vente lui-même (25/26e). On flirte même avec la provocation lorsque l'on sait qu'en l'espèce, il s'agissait de sommes versées à titre de dépôt de garantie pour la vente d'un appartement en cours de construction. Bien entendu, l'affaire se déroulait à une époque antérieure à la mise en place de la législation protectrice encadrant les ventes en l'état futur d'achèvement et fixant notamment un montant maximum de versement exigible au moment du contrat de réservation.
En dehors des cadres légaux déjà en place, le nouvel arrêt aura-t-il un impact sur les habitudes prises dans ce domaine ? faut-il craindre les abus ? Comment sera perçue la comparaison avec le régime de la clause pénale? Le marché et ses acteurs, nécessairement plus réactifs en fonction d'une situation donnée, répondront.
La décision s'inscrit en effet dans un contexte changeant, et concerne (notamment) un secteur immobilier qui ne l'est pas moins. La législation elle-même semble parfois tentée par une optique quelque peu différente où il ne s'agirait pas uniquement de multiplier les mesures protectrices des acquéreurs, mais d'opérer certains rééquilibrages en faveur du vendeur. Tel est par exemple le cas des mesures prises l'année dernière pour contraindre à un versement «minimal», lorsque la promesse doit se maintenir plus de 18 mois (CCH, art. L. 290-2).
Quoi qu'il en soit, la décision devrait animer à nouveau les débats et le sort de la promesse unilatérale, déjà si chahutée, devrait encore y être évoqué dans sa globalité.

> Cass. 3e civ., 1er décembre 2010, n° 09-65.673

Conséquences de la modification d'un plan local d'urbanisme sur la cession de la résidence principale
Le vendeur bénéficie toujours du régime d'exonération d'imposition des plus-values même si le délai de vente est supérieur à celui toléré par l'administration fiscale.

En principe, la plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale n'est pas imposable (CGI, art.150 U, II, 1°). Encore faut-il que la vente intervienne dans les délais normaux tels que l'administration fiscale les apprécie, 1 an étant, en général, un délai maximal. Pour que ce délai soit pris en compte, le prix demandé doit correspondre au marché et le contribuable doit accomplir les diligences nécessaires à la mise en vente (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.) (Instr. 14 janv. 2004 : BOI 8 M-1-04, fiche n^o 2, § 22).
Néanmoins, les juges ne se plient pas forcément à la règle administrative. Dans une décision rendue en 2009, ils ont admis que la cession de la résidence principale puisse avoir lieu jusqu'à 19 mois après la mise en vente, lorsque le vendeur a consenti à abaisser le prix de vente à deux reprises pour réaliser l'opération dans un laps de temps raisonnable, et a du faire face à un marché immobilier non favorable compte tenu de la situation du bien ( TA Amiens, 2^e ch., 26 mars 2009, n^o 0702802, Lubrez).
Dans la présente affaire soumise au Conseil d'État, les juges vont encore plus loin. Ils considèrent que, même cédé 2 ans et demi après sa mise en vente, le bien resté inoccupé ne perd pas sa qualité de résidence principale, dès lors que le marché immobilier est demeuré incertain pendant cette période en raison de la mise en oeuvre, par la commune, d'une procédure de révision du plan d'occupation des sols (document aujourd'hui remplacé par le plan local d'urbanisme). La difficulté à vendre l'immeuble dans ces conditions peut alors s'expliquer par le fait que les promesses de vente ont été, en toute logique, consenties avec des conditions suspensives portant sur l'évolution de la réglementation d'urbanisme dans la commune et sur la possibilité d'obtention d'autorisations de construire ou de démolir. C'est d'ailleurs ce qui s'est produit pour les vendeurs, en l'espèce. Pour les Hauts magistrats, compte tenu de cette situation incertaine, le délai de vente, même supérieur à celui admis par les services fiscaux, reste normal et, par conséquent, le régime d'exonération d'imposition des plus-values des résidences principales est toujours applicable.
Il faut rappeler cependant que l'administration a assoupli sa doctrine pour les cessions réalisées en 2009 et 2010, à cause de la crise immobilière. Ce régime de faveur reste acquis pendant une durée de 2 ans (et non plus 1 an) sous les conditions que le bien ait été occupé par le cédant jusqu'à la mise en vente et qu'il n'ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers (Instr. 31 mars 2009 : BOI 8 M-1-09).